Proposal perumahan terbaru Wakil Presiden Kamala Harris memberikan YIMBY — dan itu berita bagus untuk pasar perumahan, di mana pasokan tidak mampu mengimbangi permintaan, yang memaksa harga naik dan pembeli keluar.
Calon presiden dari Partai Demokrat itu mengungkapkan rincian pertama agenda ekonomi barunya pada hari Jumat, yang ia harap dapat dilaksanakan selama 100 hari pertama masa jabatannya. Bagian penting dari usulannya melibatkan pembangunan 3 juta rumah baru selama periode empat tahun.
Hal ini sesuai dengan gerakan YIMBY, yang merupakan singkatan dari “Yes, In My BackYard,” dan merupakan gerakan pro-pembangunan yang berfokus pada peningkatan pasokan perumahan berdensitas tinggi dan terjangkau dengan menargetkan hambatan terhadap pembangunan baru. (berlawanan dengan gerakan NIMBY, atau “Not In My BackYard”).
Harris mengatakan pada hari Jumat bahwa pemerintahannya berencana membangun 3 juta unit dengan bekerja sama dengan para pekerja dan sektor swasta untuk mengatasi hambatan dalam pembangunan baru baik di tingkat negara bagian maupun lokal.
“Terjadi kekurangan perumahan yang serius,” kata Harris pada hari Jumat. “Di banyak tempat, pembangunan perumahan menjadi sangat sulit, dan hal ini menyebabkan harga naik. Sebagai presiden, saya akan bekerja sama dengan industri untuk membangun perumahan yang kita butuhkan, baik untuk disewa maupun dibeli.”
Para pakar kebijakan perumahan mengatakan bahwa itulah aspek paling krusial dari rencana multi-cabangnya, karena yang paling dibutuhkan pasar saat ini adalah pasokan yang lebih besar.
Jung Hyun Choi, kepala peneliti di Pusat Kebijakan Keuangan Perumahan Urban Institute, mengatakan kurangnya pasokan “adalah akar penyebab masalah saat ini” di pasar perumahan, seraya menambahkan bahwa usulan Harris untuk membangun lebih banyak rumah adalah “benar-benar solusi utama dari masalah pasar perumahan.”
Empat pakar kebijakan perumahan yang diwawancarai Business Insider semuanya sepakat.
“Aspek terkuat yang saya lihat dalam proposal ini adalah bahwa proposal ini mengakui isu-isu utama perumahan saat ini dan sangat eksplisit dalam upaya meningkatkan jumlah rumah yang dibangun — dan bukan hanya jumlah rumah tetapi jumlah rumah yang terjangkau,” kata John Walsh, analis riset di Pusat Kebijakan Keuangan Perumahan Urban Institute, kepada Business Insider.
Kepemilikan rumah adalah salah satu cara paling dapat diandalkan untuk menciptakan stabilitas dalam kehidupan ekonomi orang Amerika dan harus menjadi prioritas, menurut Christopher Mayer, seorang profesor real estat di Sekolah Bisnis Columbia yang memuji penekanan Harris pada pasokan.
“Saya pikir kebanyakan orang seharusnya memiliki rumah,” kata Mayer, seraya mencatat penurunan tingkat kepemilikan rumah di kalangan anak muda. “Memiliki rumah adalah cara yang terbukti untuk membangun kekayaan. Rumah menciptakan stabilitas bagi rumah tangga.”
Sebuah pengembangan perumahan di Las Vegas yang mirip dengan properti Tao. Foto oleh James Marshall/Getty Images
Mengatasi kekurangan perumahan
Akan tetapi, karena persediaan rumah permulaan terbatas, mereka yang memutuskan untuk beralih dari menyewa menjadi memiliki rumah sering kali harus berhadapan dengan harga yang tinggi dan suku bunga hipotek yang tinggi.
Amerika Serikat menghadapi kekurangan perumahan yang signifikan, dengan negara tersebut kekurangan sekitar 4 hingga 7 juta rumah, NPR melaporkan pada musim semi tahun ini. Para pembangun menyebutkan masalah rantai pasokan, di antara alasan lain mengapa pembangunan terhenti. Zonasi juga tetap menjadi hambatan besar bagi pembangunan rumah.
COVID-19 hanya memperburuk masalah ini, kata Mayer, karena semakin banyak orang mulai bekerja dari jarak jauh. Dengan usulannya untuk membangun 3 juta rumah permulaan baru, Harris bermaksud untuk mengatasi kesenjangan kritis tersebut.
Usulan perumahan Harris memperluas kebijakan yang telah diupayakan Presiden Joe Biden sejak menjabat, termasuk melonggarkan peraturan yang membatasi pembangunan. Mantan Presiden Donald Trump juga mendesak negara bagian dan kota untuk melakukan beberapa reformasi zonasi saat dia masih menjabat.
Rencana wakil presiden untuk membangun jutaan unit perumahan baru bergantung pada beberapa metode baru. Ia bermaksud memberikan insentif pajak pertama di negara itu bagi para pembangun yang membangun rumah permulaan dan menjualnya kepada pembeli pertama. Harris juga bermaksud membuat dana federal senilai $40 miliar untuk memberi insentif bagi pembangunan perumahan lokal, perluasan dari dana yang diusulkan Biden sebesar $20 miliar. Sebagai puncaknya, ia berjanji untuk memperluas insentif pajak yang ada bagi bisnis yang membangun perumahan sewa yang terjangkau.
“Jawabannya adalah lebih banyak pasokan, dan juga jawabannya adalah lebih banyak pasokan pada titik yang tepat, yaitu kepemilikan pertama kali,” kata Susan Wachter, seorang profesor real estat dan keuangan di Wharton School, Universitas Pennsylvania.
Ia menganggap komitmen Harris untuk membangun 3 juta rumah adalah bagian terkuat dari rencananya, karena rencana itu akan mengatasi apa yang disebutnya “krisis antargenerasi” terkait harga sewa dan perumahan. Peningkatan pasokan rumah harus sejalan dengan peningkatan lahan yang tersedia, imbuh Wachter.
Bagian dari dana federal yang diusulkan Harris untuk mendorong pembangunan perumahan akan membuat beberapa lahan federal memenuhi syarat untuk digunakan kembali untuk pembangunan baru yang terjangkau — sesuatu yang baru-baru ini dijanjikan Trump juga untuk dilakukan.
Baik Choi maupun Walsh segera memperingatkan bahwa sementara usulan Harris merupakan awal yang baik untuk meringankan beban perumahan dan mengurangi kesenjangan kekayaan, diperlukan lebih banyak rincian untuk menentukan efektivitas akhirnya.
“Masalahnya sebenarnya terletak pada detail di mana rumah-rumah ini akan digunakan,” kata Walsh.
Harris mengungkap beberapa proposal perumahan selama rapat umum hari Jumat. Megan Varner/Gambar Getty
Menargetkan pembayaran awal dan Wall Street
Proposal andalan Harris lainnya — menawarkan bantuan uang muka sebesar $25.000 kepada pemilik rumah baru dan mencegah investor di Wall Street membeli rumah permulaan — menuai reaksi yang lebih beragam dari para ahli yang berbicara kepada Business Insider.
Menurut Mayer, kebijakan uang muka didasarkan pada niat baik tetapi mungkin tidak terlalu hemat biaya. Banyak pemilik rumah pertama kali secara tradisional bergantung pada bantuan keluarga mereka untuk membayar uang muka, kata Mayer, yang berarti pembeli berpenghasilan rendah sering kali tidak memiliki akses ke kekayaan turun-temurun, dan $25.000 dapat sangat membantu mereka. Namun, ia lebih suka mencari cara untuk menurunkan uang muka secara menyeluruh daripada mendistribusikan uang seperti yang diusulkan Harris.
Sementara itu, Wachter mengatakan dia mendukung upaya untuk membantu calon pemilik rumah dengan pembayaran awal mereka tetapi tidak yakin usulan tersebut akan memperoleh dukungan politik yang luas.
Sementara Wachter menolak mengomentari usulan Harris untuk membatasi kemampuan Wall Street membeli rumah keluarga tunggal, Mayer kurang antusias tentang hal itu.
“Sejumlah besar rumah sewa untuk keluarga tunggal tidak dimiliki oleh orang-orang di Wall Street, melainkan dimiliki oleh orang-orang yang memiliki sejumlah kecil rumah,” katanya tentang rencana tersebut. “Investor institusional membawa efisiensi dalam pengelolaannya, dan efisiensi tersebut umumnya menghasilkan peluang yang lebih baik bagi penyewa.”
Meskipun masih ada keraguan tentang beberapa aspek usulan Harris, para ahli sepakat bahwa premis dasar membangun rumah pertama yang lebih terjangkau adalah apa yang dibutuhkan negara.
“Ini akan berdampak besar,” kata Wachter. “Saat ini, yang terancam adalah kemampuan untuk menaiki jenjang tersebut guna mencapai keamanan perumahan. Dan keamanan perumahan di mana ada pasar, di mana ada pekerjaan, adalah isu utama bagi kaum muda Amerika saat ini.”